Artigo: A ascensão do mercado imobiliário

28/01/2020

  • Natal & Manssur

    por Marcio Nassif

    Atuação em escritórios conceituados e departamentos jurídicos de multinacionais, construtoras e incorporadoras.

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  • Natal & Manssur

    por Julio César Gallo Bautista Urena

    Coordenador da área Consultiva Imobiliária do Natal & Manssur

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Entre 2008 e 2012, o Brasil teve um período de excelente crescimento do mercado imobiliário, com uma alta nos preços dos imóveis (nos terrenos, apartamentos prontos e nos apartamentos na planta), possibilitando a concessão, pelos bancos, de uma linha de crédito mais ampla, tanto para as Construtoras/Incorporadoras, quanto para os financiamentos de apartamento próprio.

Porém, esse período de crescimento foi acuado pelo reflexo tardio de uma recessão mundial e pelo insucesso em diversos planos econômicos governamentais, resultando na conhecida crise imobiliária de 2013. Com a crise e diante dos altos níveis de inadimplência dos financiados, os bancos iniciaram um corte nos respectivos financiamentos, com forte restrição de crédito. Como consequência, os apartamentos vendidos na planta não foram finalizados para a aquisição e, pior, as construtoras e incorporadoras tiverem que devolver grande percentual dos valores pagos pelos adquirentes, entrando nessa grave recessão.

Assim algumas construtoras, sem ter opção, quebraram (inclusive, as de porte nacional); outras, pararam a aquisição de terrenos e de realizar lançamentos; muitas ficaram com um estoque grande de apartamentos prontos, mas vazios.

Como toda a crise, um dia ela há de terminar – e, depois de mais de 5 anos, parece que terminou.

Na verdade, em São Paulo, poucos resquícios visíveis de que ela ocorreu: em breve contemplação da vista, inúmeros canteiros de obras; obras que estavam paradas, retomadas; casas e terrenos vazios, comprados para dar espaço aos admiráveis empreendimentos; filas para adentrar os lançamentos.

A retomada não é somente visível, mas estatística: dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e o Sindicato da Habitação (SecoviSP) mostram que houve um aumento de 23,9% no volume de lançamentos no País no terceiro trimestre de 2019 na comparação ao mesmo período do ano anterior e que as vendas também tiveram uma alta de 15,4% no mesmo período.

Com a queda da taxa SELIC de 14,5% para 4,5%, (recorde histórico) houve um reflexo direto nas taxas de financiamento dos bancos que, com o reaquecimento da economia e a confiança dos investidores sendo retomada, com o crescimento do PIB, culminou na baixa da taxa de juros no financiamento, possibilitando uma maior gama dos adquirentes de conseguirem o financiamento e o imóvel próprio.

Foi permitido, diante do cenário favorável de 2019, a criação da modalidade de crédito imobiliário indexado ao IPCA, que já está tendo uma grande procura pelos correntistas da Caixa e que também foi lançado pelo Banco do Brasil. O presidente da Caixa, Pero Guimarães, anunciou o lançamento em março de 2020, de um produto de crédito pré-fixado, ou seja, sem correção, com parcela fixa (como ocorre nos Estados Unidos, em países da Europa e da Ásia).

A guerra dos juros abre portas para formas de financiamento menos utilizadas, como fundos imobiliários Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) e a Letra Imobiliária Garantida (LIG), inspirada nos covered bonds.

Considerando, ainda, o advento das leis 13.465/17 e, principalmente, da 13.786/18 (conhecida como Lei do Distrato), que trouxeram uma maior segurança jurídica ao mercado, contribuindo (também) para uma diminuição no número de distratos realizados (uma queda de 30% segundo a Associação Brasileira Incorporadoras e Construtoras – ABRAINC).

Por fim, em 2019, o setor da construção gerou 15% do total de empregos formais criados no Brasil, representando um crescimento de 52% na geração de empregos em comparação com 2018, o que consolida mais uma vez a retomada positiva.

A tendência para 2020 é o aumento do número de lançamentos e de vendas em conjunto com a manutenção das taxas baixas de juros. Para quem atua no mercado imobiliário, torna-se inequívoca a ascensão do mercado imobiliário após os anos de crise, como mais um ciclo que se inicia (ou que se encerra).

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