Sancionada Lei que Regulamenta Distrato de Compra de Imóvel.

02/01/2019

Após primeira aprovação pela Câmara dos Deputados no dia 06 de junho, o PL foi aprovado com emendas pelo Senado no dia 29 de novembro, o que tornou necessário o retorno à Câmara para aprovação final do texto com as devidas emendas.

No dia 05 de dezembro a Câmara dos Deputados aprovou a redação final do Projeto de Lei 1220/2015, de relatoria do deputado Celso Russomano (PRB-SP) que foi alterado por meio do Substitutivo apresentado pelo deputado José Stédile (PSB-RS), regulamentando os efeitos nas hipóteses de desistência do contrato de compromisso de compra e venda realizados em incorporação imobiliária e loteamentos.

O PL foi sancionado pelo então presidente Michel Temer no dia 27 de dezembro de 2018, entrando em vigor já na data de sua publicação, ou seja, no dia 28 de dezembro de 2018, recebendo a Lei o n.º 13.786.

A Lei 13.786/18 altera a Lei n.º 4.591/64 – Lei de Incorporação e a Lei n.º 6.766/79 – Lei de Parcelamento do Solo, regulando de maneira mais clara a questão da devolução de valores e dos seus respectivos prazos, o que certamente trará benefícios à economia do país, maior segurança jurídica (diante de decisões judiciais contrastantes em todo o território nacional) e também ao mercado imobiliário (olhando para a recente crise).

A Lei 13.786/18 torna expresso o entendimento já sedimentado pelos Tribunais de que é válido o prazo complementar de 180 dias para finalização da obra pela construtora, desde que previsto contratualmente. Uma vez ultrapassado esse prazo, o comprador terá o direito de pleitear a restituição integral das parcelas pagas ou, caso queira manter o contrato, receberá indenização equivalente a 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso.

Ainda, a Lei 13.786/18 introduz (ou repete) o direito de arrependimento de 7 (sete) dias para o adquirente desistir do contrato firmado em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, garantindo a devolução integral de todos os valores antecipados – inclusive os valores pagos a título de comissão de corretagem.

No mais, restou disposto que, quando houver distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, a retenção será de 25% e devolução em parcela única até 180 dias da data do desfazimento do contrato – hipótese aplicável em casos que as Construtoras/Incorporadoras não estejam submetidas ao patrimônio de afetação.

Já nos casos em que a Construtora/Incorporadora está submetida ao regime do patrimônio de afetação (Lei 10.931/04), haverá a retenção de 50% dos valores pagos pelo adquirente inadimplente, com a sua restituição em até 30 dias após a expedição do “habite-se”, também havendo a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Isso porque, com o patrimônio afetado, o pagamento das parcelas pelos adquirentes não se mistura com patrimônio da vendedora, não podendo – por exemplo – fazer parte de massa falida – justamente porque esses valores serão utilizados para a conclusão do empreendimento, ou seja, há uma proteção visando a coletividade dos adquirentes e a conclusão da obra.

Agora, caso o imóvel já houver sido disponibilizado ao adquirente inadimplente, também poderão ser deduzidas as despesas de condomínio e IPTU eventualmente devidas, bem como descontadas a taxa de fruição de 0,5% do valor do imóvel por mês de permanência na unidade.

Na Lei de Parcelamento do Solo, em caso de distrato, haverá a retenção de 10% sobre o valor do contrato firmado, a ser devolvido em 12 (doze) parcelas mensais após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de conclusão das obras ou, se as obras já estiverem concluídas, após a formalização da resolução contratual. Caso já disponibilizado o lote, também haverá o desconto da taxa de fruição de 0,75% do valor do contrato.

Por fim, será possível que as partes, de comum acordo, através de instrumento específico de distrato, definam condições diferenciadas das expostas nos termos da Lei 13.786/18,

Porém, há que se seguir as novas disposições normativas, com a consequente alteração dos contratos de compra e venda, contratos de compromisso de compra e venda e também os contratos de cessão – incluindo novas disposições no quadro resumo – tanto para unidades autônomas como para loteamentos, sob pena de invalidade diante da inobservância de disposição legal.

Desde já se verifica uma grande divergência no mundo jurídico acerca da validade de certas disposições da Lei 13.786/18, de sua aplicabilidade temporal (os contratos já assinados, os processos já em curso), dos seus confrontos com o Código de Defesa do Consumidor e de seus futuros efeitos no judiciário.

O escritório Natal & Manssur Sociedade de Advogados possui uma equipe especializada que pode auxiliá-los quanto ao tema em questão.

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