A Reforma Tributária do Imposto de Renda para o setor imobiliário

06/07/2021

Após o alento dado ao setor imobiliário, permitindo a tributação pelo IRPJ e pela CSLL nas vendas de imóveis à base presumida de 8% e 12%, respectivamente, ainda que tais imóveis tenham sido locados ou estejam contabilizados no ativo não circulante (Solução de Consulta COSIT 07/21), o Projeto de Lei n° 2.337/2021, divulgado em 25/06, sequer permite que estas empresas optem pelo Lucro Presumido.

De acordo com o malsinado projeto de lei, nas sociedades cujas receitas advindas da administração, aluguel ou compra e venda de imóveis próprios (exceto das incorporações imobiliárias) representem mais de 50% do total das receitas auferidas, elas estarão compulsoriamente obrigadas à opção pelo Lucro Real.

Dessa forma, as receitas de aluguéis hoje tributadas a nível federal a uma alíquota conjunta de 14,53%, bem como a receita de venda desses mesmos imóveis hoje submetida a uma tributação de apenas 6,75%, passarão a ser tributadas a uma alíquota conjunta de 40,75% em 2022 e 38,25% em 2023.

O Projeto de Lei n° 2.337/2021 não faz menção à manutenção ou não do Regime Especial Tributário (RET).

Não bastasse a tributação dessas receitas, quando da distribuição dos dividendos aos sócios, os mesmos não serão mais isentos de tributação, e se sujeitarão a uma tributação definitiva a título de imposto de renda de 20%.

E não é só.

As parcerias hoje realizadas por empresas do setor imobiliário por meio das Sociedades em Conta de Participação (SCP) passarão a ter entraves tributários, na medida em que o sócio ostensivo estará obrigado a optar pelo mesmo regime de tributação da SCP e vice-versa. Em termos práticos, caso a SCP seja individualmente obrigada ao lucro real, o sócio ostensivo e demais SCPs a ele vinculadas também deverão optar pelo lucro real.

O Projeto de Lei alcança, ainda, o Fundo de Investimento Imobiliário, de forma a revogar a isenção hoje concedida a pessoas físicas (obedecidos critérios) e impondo uma tributação de 15% na fonte.

De acordo com o Projeto de Lei, tal revogação objetiva reduzir as distorções existentes entre as diversas modalidades de fundos de investimento e ainda em relação a outros rendimentos, tendo em vista que a revogação de benefícios fiscais que hoje resultaram em planejamento tributário com perdas na arrecadação e distorções, como no caso do aluguel de um imóvel (aluguel), que tem seus rendimentos tributados na tabela progressiva, enquanto os rendimentos de edifícios vendidos por meio de fundos de investimentos e alugados são isentos de tributação.

A nosso ver, todavia, tais medidas servirão para retalhar o mercado imobiliário e, via de consequência, afetar ainda mais a geração de empregos em plena pandemia.

Nesta toada, vale lembrar que há outro Projeto de Lei na Câmara, o de n° 3.887/2020, que não obstante propõe aumentar a carga tributária das construtoras sujeitas ao Lucro Presumido de 14,53% para 22,88% (empreitada sem uso de material) e de 6,73% para 15,08% (empreitada com uso de material), ainda mantém o RET, aumentando sua alíquota de 4% para 4,12%.

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