26/10/2023
O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M/FGV), publicado pela Fundação Getúlio Vargas acumulou, até agora, no ano de 2023, em -4,93%, sendo -5,97% nos últimos 12 meses. Mesmo o ano ainda não tendo sido finalizado, a última vez que o IGP-M fechou em índice negativo (deflação) foi em 2017, ou seja, há mais de cinco anos.
O IGP-M é composto por uma média ponderada do Índice de Preços do Atacado (IPA), Índice de Preços do Consumidor (IPC) e Índice Nacional da Construção Civil (INCC) e indexa inúmeros contratos, dentre eles os contratos de locação, energia elétrica, mensalidades de escolas e universidades, além de alguns tipos de seguro e planos de saúde.
Com relação aos contratos de locação, muitos locatários têm questionado sobre a possibilidade de diminuição da locação, ainda mais depois de 2020, que o aumento do IGP-M fechou em 23,14% (acumulado).
Assim, um contrato de locação assinado em 10 de setembro de 2022, teria atualização do valor do aluguel em 10 de setembro de 2023. E, de acordo com a variação acumulada (negativa) do IGP-M, o valor da locação poderia ser menor do que o valor inicial.
Essa matéria já foi amplamente discutida no Judiciário e o STJ tem um posicionamento consolidado com relação à deflação de índices de correção monetária.
De acordo com o Tema Repetitivo do STJ n. 678, “aplicam-se os índices de deflação na correção monetária de crédito oriundo de título executivo judicial, preservado o seu valor nominal”, ou seja, o valor inicial do contrato de locação não poderia ser alterado.
O Tema Repetitivo foi baseado através de um julgado relatado pelo ministro Teori Albino Zavascki, julgado em 21.03.2012, que em seu julgado mencionou “a correção monetária nada mais é do que um mecanismo de manutenção do poder aquisitivo da moeda, não devendo representar, consequentemente, por si só, nem um plus nem um minus em sua substância. Corrigir o valor nominal da obrigação representa, portanto, manter, no tempo, o seu poder de compra original, alterado pelas oscilações inflacionárias positivas e negativas ocorridas no período. Atualizar a obrigação levando em conta apenas oscilações positivas importaria distorcer a realidade econômica produzindo um resultado que não representa a simples manutenção do primitivo poder aquisitivo, mas um indevido acréscimo no valor real. Nessa linha, estabelece o Manual de Orientação de Procedimento de Cálculos aprovado pelo Conselho da Justiça Federal que, não havendo decisão judicial em contrário, ‘os índices negativos de correção monetária (deflação) serão considerados no cálculo de atualização”, com a ressalva de que, se, no cálculo final, ‘a atualização implicar redução do principal, deve prevalecer o valor nominal’.
Assim, de acordo com entendimento do STJ, se houver deflação (índice de correção negativo), pode-se considerar a deflação, desde que o valor da prestação não seja alterado.
Cabe ressaltar, ainda, que há diversos projetos de lei em trâmite no Senado Federal para alterar os índices de correção monetária em contratos de locação, sendo o principal o PL n. 1026/2021, de autoria do deputado Vinícius Carvalho, que determina que o índice de correção nos contratos residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do país – IPCA. Em 26/10/2021, o deputado Luizão Goulart, relator da matéria, apresentou parecer n. 3, com proposta de texto substitutivo e, desde então, o projeto aguarda deliberação pelo plenário.
A equipe do Imobiliário do Escritório Natal & Manssur Advogados está à disposição para maiores esclarecimentos.