05/10/2023
A adjudicação compulsória é uma medida que permite alguém receber a propriedade de um imóvel, prometido em contrato, mesmo que o vendedor se recuse (ou esteja impossibilitado) de cumprir o contrato.
Com o advento da Lei 14.383/22, que trouxe inovações no âmbito do Direito Imobiliário, possibilitou que a adjudicação compulsória seja realizada fora do Judiciário, ou seja, de forma extrajudicial, via cartório de registro de Imóveis, trazendo mais agilidade e rapidez ao procedimento.
A adjudicação compulsória é uma ação proposta por um promissário comprador para obtenção da propriedade de um imóvel negociado através de uma promessa de compra e venda, a qual o promitente vendedor se nega a transferir o imóvel negociado depois de quitado o valor. Dessa forma, a adjudicação visa a obtenção da propriedade de um imóvel, no qual o promissário comprador possui o direito real da aquisição do imóvel, porém não tem a documentação completa exigida pela lei, por empecilho do promitente vendedor.
Com a adjudicação compulsória extrajudicial, é possível que o promissário comprador faça todo o procedimento por meio dos Cartórios de Registro de Imóveis, sem precisar entrar com uma ação no Judiciário. Para isso, o promissário comprador, apresentando o contrato ou promessa de compra ou de cessão do imóvel que não foi cumprido pelo promitente vendedor, junto com os documentos exigidos pelo art. 216-B, da Lei 6.015/1973, incisos “i” a “iv”, tais como prova do inadimplemento do promitente vendedor, comprovante de quitação do valor do imóvel, certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do promissário comprador, para demonstrar a inexistência de litígio envolvendo o contrato, deverá requerer, perante o Cartório de Registro de Imóveis, a transferência do domínio. Vale ressaltar, que além dos documentos exigidos, conforme citado acima, o requerimento deve ser acompanhado, pela comprovação da quitação do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos Reais (ITBI), ou de sua isenção pela Municipalidade, tudo conforme o Provimento Nº 150 de 11 de setembro de 2023.
Recentemente nosso escritório, em defesa de um cliente promissário comprador, requereu adjudicação compulsória via Cartório de Registro de Imóveis, de imóvel o qual detinha apenas os direitos de compromissário comprador. Toda a documentação foi apresentada ao Registro de Imóveis competente e, após o Registrador determinar a intimação, por edital, do titular do domínio do imóvel adjudicado, por duas vezes, com intervalo de 15 dias úteis, para que este, se manifeste sobre o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial.
Em razão da ausência de manifestação e/ou impugnação dentro do prazo de 15 dias úteis, o Registrador, em 10 dias úteis, em nota fundamentada de deferimento, procederá ao registro da adjudicação compulsória, conforme art. 440-AF, II do Provimento Nº 150/2023.
Assim, temos que a adjudicação compulsória que era um procedimento judicial e que poderia se estender por anos passou a ser realizado via Cartório de Registro de Notas, de modo que podemos concluir que o novo procedimento pode ser considerado um grande marco para resolver embates relacionados à propriedade, trazendo uma solução tão eficiente e podendo desjudicializar procedimentos que consolidam a propriedade em nome do compromissário comprador.
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