A reforma tributária do consumo promoveu alterações relevantes no modelo de tributação das operações de locação de bens imóveis, especialmente no que se refere à sua documentação fiscal e ao respectivo tratamento no âmbito do IBS e da CBS.
Nesse novo contexto, a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) assume papel central, tornando-se o principal instrumento de formalização, controle e fiscalização dessas operações, o que impõe aos contribuintes atenção quanto às novas diretrizes normativas, ao correto enquadramento das operações e à observância das reduções de alíquota previstas em lei.
A seguir, destacamos os principais pontos de atenção sobre o status atual da NFS-e na reforma tributária do consumo, com foco específico na locação de imóveis.
- A centralidade da NFS-e na locação de imóveis após a reforma do consumo
A emissão de documentos fiscais eletrônicos constitui obrigação instrumental estruturante do novo modelo de tributação sobre o consumo. Para as prestações de serviços, entre as quais se incluem a locação de bens imóveis, a NFS-e passa a ser o documento fiscal padrão para fins de IBS e CBS.
Nesse sentido, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1, de 22 de dezembro de 2025, ao disciplinar os documentos fiscais aceitos para fins de escrituração dos novos tributos, estabelece expressamente, em seu art. 2º, § 1º, III, que, nas prestações de serviços, deve ser utilizada a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) como documento hábil para cumprimento das obrigações acessórias relacionadas ao IBS e à CBS.
Trata-se de uma redefinição relevante do papel da NFS-e, que deixa de ser apenas um documento voltado à tributação municipal do ISS e passa a integrar o núcleo instrumental da tributação sobre o consumo no modelo dual IBS/CBS.
- Enquadramento da locação de imóveis na NFS-e
O correto enquadramento da operação é condição essencial para a adequada apuração dos tributos e para o correto funcionamento dos sistemas fiscais.
Nesse ponto, o Projeto Reforma Tributária do Consumo – Adequações NFS-e, por meio da Nota Técnica nº 005, versão 1.1, de 19 de novembro de 2025, definiu que a locação de bens imóveis deve ser enquadrada no código de serviço 99.03.01 para fins de emissão da NFS-e no contexto do IBS e da CBS.
Esse código assegura:
(i) a correta classificação da operação nos sistemas municipais,
(ii) a adequada identificação do tratamento tributário aplicável e
(iii) a compatibilização da NFS-e com a lógica da nova tributação sobre o consumo.
- Obrigatoriedade de preenchimento dos campos do IBS e da CBS na NFS-e e marco inicial
Embora os layouts da NFS-e já contemplem campos específicos para o IBS e a CBS, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 estabeleceu que a obrigatoriedade de preenchimento desses campos somente ocorrerá a partir do primeiro dia útil do quarto mês subsequente ao da publicação da parte comum dos regulamentos do IBS e da CBS, conforme dispõe o art. 3º, I.
O dispositivo, contudo, não indica expressamente qual ato normativo deve ser considerado como marco inicial para a contagem desse prazo, o que gera relevante incerteza interpretativa.
Diante dessa lacuna, e adotando-se uma interpretação sistemática e prudencial, entende-se que o marco temporal mais adequado, por ora, é a publicação da Lei Complementar nº 227, em 13 de janeiro de 2026, que instituiu o Comitê Gestor do IBS (CGIBS), por se tratar do primeiro ato normativo estruturante da governança do novo imposto.
Assim, por cautela, recomenda-se considerar essa data como referência inicial para a contagem do prazo de quatro meses previsto no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025, até que haja esclarecimento normativo expresso em sentido diverso.
- Fase de implementação e ajustes sistêmicos da NFS-e
No contexto de implementação do novo modelo, foram relatados por contribuintes de São Paulo e do Rio de Janeiro problemas operacionais nos sistemas de emissão da NFS-e, especialmente relacionados a inconsistências no cálculo do IBS e da CBS. Segundo informações da Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, ao menos na capital paulista, tais falhas já teriam sido sanadas.
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 suspendeu, até o quarto mês subsequente à publicação dos regulamentos, as penalidades pela ausência de preenchimento dos campos relativos ao IBS e à CBS. Todavia, o ato não afasta expressamente penalidades relacionadas a erros de base de cálculo, o que mantém um cenário residual de insegurança jurídica.
Diante disso, a orientação predominante é que os contribuintes continuem emitindo a NFS-e no layout previsto, com destaque dos novos tributos, tratando o período atual como uma fase de testes e de ajustes sistêmicos, sem efeitos financeiros imediatos, mas relevante para fins de conformidade futura.
- Tratamento tributário da locação de imóveis no IBS e na CBS
De acordo com a Tabela de Código de Classificação Tributária do IBS e da CBS, publicada em 15 de dezembro de 2025 no Portal Nacional da reforma tributária, a operação de locação de bens imóveis deve ser enquadrada nos seguintes códigos:
- CST IBS/CBS nº 200
- cClassTrib nº 200027
Esse enquadramento reflete o tratamento específico conferido pela Lei Complementar nº 214, cujo art. 261, parágrafo único, estabelece a redução de 70 por cento das alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Tal redução deve ser corretamente indicada na NFS-e e refletida nos sistemas de apuração dos tributos.
- Simulação oficial dos tributos
O Governo Federal disponibilizou uma calculadora oficial para simulação dos tributos incidentes sobre operações de consumo, acessível pelo portal:
- https://piloto-cbs.tributos.gov.br/servico/calculadora-consumo/calculadora/regime-geral
A ferramenta permite simular os tributos devidos nos regimes Geral, Diferenciados e Específicos, considerando Estado, Município e os respectivos códigos CST e cClassTrib.
A seguir, apresenta-se um exemplo:
- Sujeição passiva e repasse econômico na locação documentada por NFS-e
No que se refere à sujeição passiva do IBS e da CBS na locação de imóveis, documentada por meio da NFS-e, é essencial distinguir:
- Se o contrato estipular que o preço é bruto, os tributos correm por conta do locador.
- Se o contrato estabelecer que o preço é líquido de tributos, o aluguel será acrescido de qualquer nova tributação, sendo o custo repassado ao locatário.
- Na ausência de cláusula expressa, por se tratar de tributos que oneram o consumo, a interpretação tende a afastar o ônus do locador, embora essa seja uma situação juridicamente sensível e sujeita a controvérsias.
Recomenda-se, portanto, a inclusão de disposição contratual clara, definindo quem suportará o ônus econômico dos tributos.
Em qualquer hipótese, ainda que haja repasse contratual ao locatário, o contribuinte permanece sendo o locador perante o Fisco, nos termos dos arts. 3º, I, a e § 3º, combinados com o art. 21, I, a, da Lei Complementar nº 214/2025. O ajuste contratual não altera a sujeição passiva tributária.
- Contratos em curso e período de transição
A locação de imóveis é uma operação jurídica de natureza continuada. Isso significa que contratos celebrados, por exemplo, em 2026 (fase de testes da reforma tributária), embora ainda sem exigência financeira de IBS e CBS, passarão a ser tributados a partir de 2027.
Recomenda-se, portanto, que os contribuintes revisem os contratos vigentes durante o período de transição, avaliando a necessidade de renegociação ou reequilíbrio econômico, de modo a antecipar os impactos da tributação efetiva.
A cobrança material dos tributos ocorrerá a partir de 2027, recaindo apenas sobre as receitas de locação auferidas a partir desse exercício.
Natal e Mansur Advogados conta com equipe especializada em tributação do consumo, renda e patrimônio e acompanha de forma contínua os desdobramentos normativos e jurisprudenciais da reforma tributária.