12/12/2025
2026 será ano-teste sem IBS/CBS. CBS começa em 2027; IBS em 2029; carga efetiva consolida até 2033. Veja impactos, alíquotas e efeitos para PF e empresas
A reforma tributária sobre o consumo vai alterar a base de cobrança sobre a compra e venda de imóveis no Brasil, especialmente para empresas e para parte de pessoas físicas, que tenham volume considerável de vendas. Mas esse impacto não será imediato: 2026 será um ano de testes, como explica o advogado tributarista Eduardo Natal, do escritório Natal & Manssur Advogados.
“Em 2026, nada muda do ponto de vista de caixa: será apenas o ano teste, uma etapa de transição obrigatória em que empresas e contribuintes terão que operar no novo ambiente digital, mas sem pagar os novos tributos IBS e CBS — desde que cumpram tudo o que for exigido”, explica o mestre em direito tributário pela PUC/SP.
A fase inicial vai funcionar como um “ensaio geral”: há novas regras de documentação, integração eletrônica entre cartórios/notas fiscais e testes para sistemas que só ficarão plenamente funcionais nos anos seguintes. “Mas o bolso do comprador e do vendedor não será afetado neste primeiro momento”, completa Natal.
O que acontece em 2026 e por que o ano teste importa
Checklist — o que empresas do setor imobiliário precisam fazer em 2026
Emitir documentos fiscais no novo padrão eletrônico.
Entregar obrigações acessórias em desenvolvimento.
Participar do ambiente eletrônico que unifica dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.
Testar integração com o futuro cadastro nacional de imóveis, a nova Nota Fiscal Eletrônica e o DERE.
Cumprir todas as exigências para evitar a aplicação da alíquota-teste de 1% sobre a receita.
O ano de 2026 foi desenhado como um piloto do novo modelo de tributação do consumo. As imobiliárias, incorporadoras e empresas do setor imobiliário em geral, incluindo as holdings familiares, precisarão emitir documentos no novo padrão, entregar obrigações acessórias ainda em desenvolvimento e participar do ambiente eletrônico que vai unificar dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.
Entre os componentes em teste estão o futuro cadastro nacional de imóveis, o novo modelo nacional de Nota Fiscal Eletrônica e o DERE, um recibo padronizado que fará parte desse ecossistema.
Todos esses sistemas e documentos eletrônicos ainda não estão prontos. A expectativa do setor é que a Receita Federal termine tudo até o início do ano de 2026. “Embora não exista cobrança de IBS ou CBS, o cumprimento das etapas é obrigatório. Quem deixar de entregar o que for pedido será tributado pela chamada ‘alíquota-teste’: 1% sobre a receita (0,9% de CBS e 0,1% de IBS).
A Receita tem sinalizado alguma flexibilidade na largada, mas isso não impede que multas possam ser aplicadas depois”, afirma Natal.
Para a pessoa física, mudança para poucos
Quem não é afetado pela reforma na compra e venda de imóveis
Cidadãos que compram e vendem imóveis esporadicamente.
Pessoas que realizam transações típicas de moradia própria.
Quem já se enquadra nas isenções atuais de ganho de capital (como o reinvestimento em outro imóvel residencial).
Confira a íntegra no portal Portas (clique aqui).