30/05/2023
Entendimento do CARF sobre a opção pelo RET em construção por empreitada
Em face do atual contexto do mercado imobiliário, a redução de custos – especialmente tributários – é de primordial importância para o desenvolvimento ou, até mesmo, a sustentação do setor.
Bem por isso, nosso escritório selecionou assuntos de grande interesse por parte das incorporadoras imobiliárias, sendo o primeiro deles o condizente ao status da questão no Conselho Administrativo Fiscal (CARF) sobre a opção pelo Regime Especial Tributário (RET) na hipótese de construção por empreitada.
Vale a leitura
Em 7 de dezembro de 2021, foi submetido ao CARF o processo administrativo nº 10872.720028/2014-65, referente à inabilitação da pessoa jurídica/incorporadora ao RET, pelo fato de a construção ter sido contratada sob o regime de empreitada. Isso porque, pelo entendimento fiscal, “no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob regime de empreitada, o contribuinte não pode optar pelo Regime Especial de Tributação, pois, nesse caso, o terreno não pode ser afetado, uma vez que a afetação do terreno é condição necessária para que se possa fazer a opção pelo RET”. Com base em tais razões a Receita Federal desqualificou as demais receitas afetadas.
A autuação foi julgada procedente em primeira instância. De acordo com a Delegacia de Julgamento (1ª instância administrativa), a intenção do legislador seria a de excluir do patrimônio de afetação o que excedesse ao necessário para a construção do empreendimento, tendo em vista a finalidade de “dar maior segurança e estabilidade à função econômica e social do acervo da incorporação, dando mais garantias aos adquirentes de que o empreendimento imobiliário efetivamente será concretizado”.
No CARF, todavia, o entendimento foi diferente. Na interpretação em 2ª instância administrativa, o disposto no inciso II do §8º do art. 31-A da Lei 4.591/1964 não é impeditivo para a constituição do patrimônio de afetação nos casos de incorporação no regime de construção por empreitada. Eis que, se assim quisesse o legislador, bastaria, de forma expressa e direta, excluir do regime de afetação as incorporações sob tal modalidade, o que não foi feito pela lei.
Com base nesse entendimento (acórdão 1401-006.089), o CARF concluiu que “o § 8º, que faz parte da regra geral insculpida pelo caput do art. 31-A, traz regra excepcional aplicável a casos específicos e não desconstituí ou impede a inclusão do terreno ao patrimônio de afetação, mas, sim, determina a exclusão de parcela do patrimônio que não seja necessária à conclusão da obra. Não é possível se falar em valor de alienação de fração ideal do terreno em situações quando a alienação da unidade imobiliária – mesmo que por regime de empreitada – seja realizada a “preço fechado.
Esse constitui um importante precedente para as incorporadoras que contratam obras sob o regime de empreitada se valendo do RET.
Nosso escritório possui uma equipe especializada no tema. Consulte-nos.