21/06/2023
Seguindo a série de informativos direcionados à área de construção civil, o NMAA segue pesquisando assuntos de primordial interesse para o setor.
Tema importante, do qual ainda não há jurisprudência formada no âmbito do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF), consiste na possibilidade de se tributar receitas auferidas após a concessão do habite-se pelo Regime Especial de Tributação (RET).
Como é de conhecimento das incorporadoras, o RET é um benefício atrelado às incorporações imobiliárias desenvolvidas sob o regime de patrimônio de afetação, conforme as disposições da Lei n° 10.931/04, e que concede às incorporadoras o benefício de serem tributadas em apenas 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.
Ocorre que em 2019 houve a introdução na Lei do Patrimônio de Afetação do artigo 11-A, pela Lei nº 13.970/19, cujas disposições determinaram que o RET deve ser aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso, de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.
Essa disposição se afigura, ao menos para os contribuintes, como norma de caráter meramente interpretativo, o que remete à conclusão de que as receitas de vendas de patrimônio afetado poderão ser tributadas pelo RET, mesmo após a expedição do HABITE-SE.
Apesar disso, a Receita Federal do Brasil (RFB) limitou tal interpretação ao emitir, em 14/07/2022, a Solução de Consulta COST 14, que determinou que o “art. 11-A da Lei nº 10.931, de 2004, por não ter natureza interpretativa, ao estabelecer nova regra acerca do prazo de fruição do RET-Incorporação, só poderá ser aplicado pelos optantes do regime em relação às receitas das unidades que compõem o memorial de incorporação e quando auferidas após 27 de dezembro de 2019, ficando vedada sua aplicação retroativa sobre as receitas auferidas antes dessa data, quando referentes a vendas de unidades prontas de empreendimentos que já tenham tido a Certidão de Baixa e Habite-se expedidos pela respectiva municipalidade.”
Ou seja, de acordo com a interpretação da RFB, anteriormente a 27 de dezembro de 2019, as vendas de unidades imobiliárias posteriores ao habite-se não poderiam ser beneficiadas pelas alíquotas do RET, no total de 4%, mas sim pelo regime tributário da SPE respectiva (lucro real ou lucro presumido), que implicam em percentuais de alíquotas mais elevados.
Vale esclarecer que essa posição é restritiva, podendo ser questionada judicialmente.
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