14/07/2026
Em março de 2026, o Supremo Tribunal Federal manteve sob sua análise a controvérsia sobre a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e indeferiu o pedido do Município de São Paulo para que o caso retornasse ao Superior Tribunal de Justiça. A decisão, proferida pela relatora ministra Cármen Lúcia no Recurso Extraordinário nº 1.412.419, preserva, por ora, a diretriz firmada pelo STJ no Tema 1.113 e recoloca a discussão no centro do debate tributário imobiliário.
O Tema 1.113 do STJ consolidou entendimento de grande relevância para contribuintes e empresas que operam no mercado imobiliário. Ao julgar o Recurso Especial nº 1.937.821 sob o rito dos repetitivos, a Primeira Seção fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU, e que o valor declarado pelo contribuinte na operação goza de presunção de veracidade, somente afastável pelo fisco por meio da regular instauração de processo administrativo próprio, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional. Firmou-se, ainda, que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Inconformado com essa orientação, o Município de São Paulo interpôs recurso extraordinário, ao qual foi negado seguimento na origem. Contra essa negativa, apresentou agravo regimental, atualmente em trâmite na Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal, com julgamento suspenso desde 17 de maio de 2024 em razão de pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes.
O elemento novo que motivou a recente decisão está na regulamentação promovida pela reforma tributária. Em petição protocolada em 13 de março de 2026, o Município sustentou que a Lei Complementar nº 227/2026 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional, conferindo densidade ao conceito de valor venal, impondo sua estimativa por critérios técnicos e prevendo a contestação pelo contribuinte mediante avaliação contraditória em procedimento próprio. Com base nessa alteração superveniente, requereu a devolução dos autos ao STJ para que aquela corte, pelo rito de seu regimento interno, promovesse a revisão qualificada da tese fixada no Tema 1.113.
Em março de 2026, a ministra Cármen Lúcia indeferiu o pedido. Registrou que o mérito do recurso extraordinário sequer chegou a ser examinado pelo Supremo, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça se limitara à análise dos pressupostos de admissibilidade de recurso de sua competência, e determinou a imediata devolução dos autos ao gabinete do ministro Alexandre de Moraes, de modo a permitir o prosseguimento do julgamento do agravo regimental na Primeira Turma.
Na prática, a decisão preserva a aplicação do Tema 1.113 e sinaliza que a definição da base de cálculo do ITBI seguirá no âmbito do próprio Supremo Tribunal Federal, e não em uma revisão promovida pelo STJ. Ao mesmo tempo, o episódio evidencia o novo campo de tensão que se abre com a Lei Complementar nº 227/2026, cujas normas passaram a autorizar os municípios a estimar o valor venal por critérios técnicos e a exigir do contribuinte a apresentação de avaliação contraditória para afastá-lo, em sentido que muitos entendem colidir com a lógica de presunção de veracidade da declaração consagrada no precedente do STJ. A forma como esses dois regimes irão conviver, e o momento a partir do qual as novas regras poderão efetivamente ser aplicadas, observados os princípios da anterioridade e da legalidade, tende a concentrar boa parte da litigiosidade tributária imobiliária nos próximos meses.
Empresas e contribuintes que realizam operações imobiliárias, especialmente as de maior valor ou envolvendo a integralização de imóveis em capital social, devem acompanhar de perto a evolução do julgamento e revisar a forma de apuração do ITBI recolhido. Nas hipóteses de arbitramento unilateral da base de cálculo sem o devido processo administrativo, subsiste fundamento consistente para questionar a exigência e, se for o caso, pleitear a restituição de valores pagos a maior.
O escritório Natal & Manssur Advogados permanece à disposição para analisar casos concretos e orientar as medidas cabíveis.