02/10/2026
O Supremo Tribunal Federal formou maioria no julgamento do Tema nº 1.348 da repercussão geral para reconhecer que a imunidade do ITBI na transferência de imóveis em realização de capital social independe da atividade preponderante da sociedade adquirente.
A controvérsia é especialmente relevante para incorporadoras, holdings patrimoniais, sociedades de propósito específico e demais empresas cuja atividade envolva compra e venda, locação ou exploração de bens imóveis.
No julgamento do RE nº 1.495.108/SP, o Ministro Edson Fachin, relator, votou pelo reconhecimento da imunidade mesmo quando a sociedade que recebe o imóvel exerce atividade preponderantemente imobiliária.
O Ministro Alexandre de Moraes acompanhou essa orientação. Com seu voto, formou-se maioria de 6 votos a 2 favorável à imunidade, acompanhando o relator os Ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Alexandre de Moraes. Os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram.
O julgamento, contudo, ainda não foi concluído. Após a devolução da vista, o processo foi incluído em sessão do Plenário Virtual prevista para ocorrer entre 9 e 19 de outubro de 2026.
A distinção feita pela corrente majoritária é relevante. O art. 156, § 2º, I, da Constituição contempla a transmissão de bens em realização de capital e, em seguida, as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
Segundo o entendimento que até agora prevalece, a ressalva constitucional relativa à atividade preponderante de compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil se refere às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção, e não à transferência de imóvel destinada à integralização do capital social.
Isso não significa, entretanto, que todo o valor do imóvel transferido esteja necessariamente protegido pela imunidade.
Permanece aplicável o entendimento firmado pelo próprio STF no Tema nº 796, segundo o qual a imunidade não alcança o valor do bem que exceder o montante efetivamente destinado à integralização do capital social. Assim, eventual parcela excedente, ainda que contabilizada como reserva de capital, não está abrangida pela imunidade reconhecida para a realização do capital.
O voto do relator também ressalva expressamente a possibilidade de os Fiscos municipais demonstrarem eventual simulação ou fraude à lei destinada à utilização indevida da imunidade.
Caso a maioria formada seja confirmada ao término do julgamento, o precedente terá impacto expressivo sobre operações societárias envolvendo imóveis, especialmente para empresas do setor imobiliário. A atividade exercida pela sociedade deixará de ser, por si só, fundamento para afastar a imunidade na integralização do capital, permanecendo necessária a análise do valor efetivamente integralizado, de eventual parcela excedente e da substância da operação.
Também será importante acompanhar a redação definitiva da tese e eventual discussão sobre os efeitos temporais do julgamento, inclusive para avaliar situações em que o ITBI tenha sido recolhido em operações anteriores.
A equipe do Natal e Manssur acompanha o julgamento do Tema nº 1.348 e está à disposição para analisar seus efeitos sobre operações já realizadas ou em estruturação.