Imposto de renda declaração de imóveis

11/03/19
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O Globo - Raphaela Ribas - 11/03/2019

O carnaval chegou ao fim e, passada a quarta-feira de cinzas, a realidade bate à porta. Ou ruge... Desde quinta-feira, e até o dia 30 de abril, os contribuintes devem preencher o formulário da declaração do Imposto de Renda e enviar para a Receita Federal. Uma etapa que gera muitas dúvidas é a da declaração dos imóveis, especialmente quando no ano base houve transição dos bens —compra e venda, doação, herança, inventário e espólio. Se declarar sozinho já pode ser complicado, imagine com mais pessoas envolvidas...

Por isso, o Morar Bem reuniu algumas orientações. A principal mudança neste ano no Imposto de Renda de pessoa física é a inclusão do CPF de todos os dependentes. Já em relação aos imóveis, não há nenhuma nova regra relevante — apenas a que começou a valer no ano passado, exigindo informações detalhadas dos bens. Antes, dados como endereço, Registro de Imóveis, metragem e inscrição de IPTU vinham juntas em uma única descrição e, desde o ano passado, tornaram-se facultativas. A expectativa era que fosse obrigatória nesse ano, mas não aconteceu. Em geral, o contribuinte deve sempre declarar o valor de compra até que seja feita uma venda, quando então o valor deve ser atualizado. No caso de doações e heranças, não há dedução, mas algumas regrinhas variantes.

Declaração geral

Grosso modo, deve fazer a declaração do Imposto de Renda quem recebeu rendimentos tributáveis superiores a R$ 28.559,70 em 2018. No caso de atividade rural, quem obteve receita bruta superior a R$ 142.798,50. Se a pessoa tiver rendimento inferior e sem imóveis, não precisa declarar. Mas se for acima destes valores e dono de um imóvel, inclusive terra nua, com valor acima de R$ 300 mil, é preciso que declarar.

Compra e venda

Segundo Claudio Sameiro, responsável pelo Núcleo de Práticas Contábeis e coordenador da pós-graduação em assessoria contábil e fiscal da Universidade Veiga de Almeida, o declarante deve sempre pôr o valor da compra do imóvel em suas declarações anuais. Somente quando for feita a venda é que se deve informar o valor do repasse. Caso contrário, o contribuinte pode cair na malha fina ou ter que pagar tributo a mais.

— A diferença entre os valores de compra e venda é o ganho de capital, cuja alíquota é de 15% para imóveis até R$ 5 milhões. A não ser que o contribuinte tenha algum benefício específico. Há, porém, algumas exceções. Por exemplo, quem vendeu um imóvel residencial e comprou outro dentro de um prazo de 180 dias está isento de pagar este imposto. Também é livre da tributação quem vendeu um imóvel com valor limite de até R$ 440 mil, desde que não tenha sido realizada qualquer outra venda nos últimos cinco anos.

Financiamento

Segundo Leônidas Quaresma, auditor-fiscal da Receita Federal no Rio, no caso de financiamento, não se deve pôr o valor total do imóvel. O contribuinte deve declarar o que pagou, incluindo parcelas, chaves, escritura, até a data de 31 de dezembro do ano base. A cada ano, este valor vai aumentando e, quando chegar à quitação, o contribuinte passará a declarar o valor total. O especialista em direito tributário Francisco Arrighi, diretor da Fradema Consultores Tributários, orienta que se o financiamento for repassado a terceiros, o contribuinte deve declarar essa operação de venda na ficha de “bens e direitos”, informando na discriminação a quantia recebida e o CPF e o nome do comprador.

— E deixe as colunas “Situação em 31/12/2017” e “Situação em 31/12/2018”, zeradas —orienta.

Herança

Nem depois de morrer há sossego. A declaração de quem faleceu deve ser feita pelo inventariante nos casos em que tiverem sido deixados bens e rendimentos sujeitos a tributação no ano em que a partilha foi concluída, indicando a transferência para os herdeiros. Sérgio Tavares, diretor da STavares Consultoria, explica que os herdeiros devem incluir os bens recebidos em sua declaração como se fossem bens novos, na parte de “Bens e Direitos”.

— É importante utilizar o campo “discriminação” para informar que os bens se referem a uma herança, além dos dados do falecido.

Ele lembra ainda que os herdeiros devem prestar atenção ao fato de que todas as dívidas tributárias do falecido até a data de sua morte são de responsabilidade deles. Ou seja, se o falecido não pagou suas dívidas com a Receita Federal antes de morrer, serão usados recursos do espólio para fazer a quitação. —Se os bens não forem suficientes ou se o falecido nada tiver deixado de bens, nem o cônjuge nem os herdeiros serão responsáveis pela dívida. Nesse caso, o falecido terá o seu CPF cancelado.

Inventário e Espólio

Assim como na herança, o CPF de quem faleceu continua ativo até que todos os seus bens e dívidas sejam repassados para os herdeiros. No caso do inventário, Tavares explica que existem três tipos de declaração específicas: declaração inicial de espólio (relacionada ao ano-calendário do falecimento do contribuinte), declaração intermediária de espólio (relacionada aos anos-calendário subsequentes ao falecimento do contribuinte, até que um parecer sobre a divisão de bens seja emitido) e declaração final de espólio (documento relacionado aos bens a serem inventariados no ano em que ocorreu a decisão judicial de divisão de bens). Sameiro acrescenta que o contribuinte pode optar por fazer a declaração normal e, no final, a de espólio.

Doação

A doação é semelhante à herança. Doações de bens como dinheiro, imóvel e veículo devem ser informadas na declaração do imposto de renda no ano seguinte ao das transferências dos bens, tanto pelo doador como por quem recebe o bem. Apesar de isentas de imposto de renda, a Receita Federal exige a declaração de doações para conhecer as transações que provocaram as variações de patrimônio do contribuinte.

Ao passar o imóvel adiante, o doador declara seu valor de compra. Quando o recebedor for vendê-lo, se for o caso, será com base neste valor de venda que poderá haver pagamento da alíquota. Se o doador quiser, ele pode declarar o valor de mercado já na doação. Mas, aí, pagará o imposto sobre a diferença (como o ganho de lucro em uma operação de compra e venda). Muitas pessoas têm o recebimento de aluguéis como fonte de renda. Para efeito de pagamento de imposto de renda em relação a esse rendimento, o contribuinte deve observar se tem origem em pessoa física ou jurídica. Caso o pagamento seja feito por pessoa física, o locador precisa fazer o cálculo e ore colhimento pelo Carne Leão:

—O Carnê Leão é a forma de tributação sobre rendimentos recebidos de pessoas físicas nesse caso, e deve ser recolhido mensalmente. O contribuinte pode usar o programa “Carne Leão” para auxiliá-lo neste processo — diz Antonio Gil, sócio de Tributos da consultoria EY (antiga Ernst & Young). O contribuinte precisa preencher mensalmente o Carnê Leão caso obtenha uma renda oriunda de aluguel superior a R$1.903,98. Se for inferior, é necessário apenas informar na declaração no campo “Rendimentos recebidos de Pessoas Físicas”, e o próprio programa calculará o imposto devido.

Cabe lembrar que são dedutíveis despesas arcadas pelo dono do imóvel como condomínio, IPTU, despesas com taxas de administração e corretagem do imóvel. Mas é importante lembrar que, para serem despesas dedutíveis, é imprescindível que estas sejam pagas pelo dono do imóvel. E, finalmente, ressaltam os especialistas, é importante lembrar que não existe a possibilidade de negociação com o inquilino para ambos não declararem os valores pagos e recebidos com aluguéis: isso é um crime tributário. Em relação a aluguéis pagos por pessoa jurídica (PJ), o procedimento muda um pouco. Embora as alíquotas de imposto sejam as mesmas, a forma de tributação, no caso de PJ, é a retenção do imposto pela própria fonte pagadora, ou seja, a pessoa jurídica. Neste caso, o uso do Carnê Leão não se aplica. No caso de aluguéis pagos por PJ, o dono do imóvel precisa receber o informe de rendimentos anual relativo aos pagamentos e recolhimentos de impostos feitos pela pessoa jurídica. Assim, ele terá as informações para declarar seu Imposto de Renda.

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