A Lei Complementar nº 227/2026, ao regulamentar aspectos centrais da Reforma Tributária, instituiu regra específica de transição e proteção jurídica para as incorporações imobiliárias submetidas ao regime de patrimônio de afetação e optantes pelo Regime Especial de Tributação (RET), previsto na Lei nº 10.931/2004.

Trata-se de disciplina própria de IBS e CBS aplicável a empreendimentos já estruturados sob o modelo jurídico do RET, evitando a migração automática desses projetos para o regime geral do IVA dual (IBS/CBS), o que poderia comprometer o equilíbrio econômico-financeiro das incorporações.

Nos termos do art. 4º da Lei nº 10.931/2004, a incorporadora submetida ao regime de patrimônio de afetação está sujeita a uma alíquota efetiva global de 4% sobre a receita, no âmbito do RET. Com a entrada em vigor da LC nº 227/2026, que alterou o art. 485, inciso I, da LC nº 214/2025, passou a ser previsto que as incorporações imobiliárias com patrimônio de afetação que tenham optado validamente pelo RET antes de 1º de janeiro de 2029 poderão optar por regime próprio de recolhimento de IBS e CBS, mediante alíquota fixa incidente sobre a receita mensal recebida, no montante equivalente a 2,08% (dois inteiros e oito centésimos por cento).

Esse modelo substitui o regime geral da reforma tributária, afastando a aplicação do sistema não cumulativo típico do IBS e da CBS, com apuração por crédito e débito, e instituindo um regime simplificado, definitivo e substitutivo de tributação do consumo para essas incorporações.

Para os empreendimentos enquadrados em programas habitacionais de interesse social — como o Programa Minha Casa, Minha Vida, destinado ao financiamento de habitações populares para famílias de baixa renda — a legislação já previa tratamento tributário diferenciado no âmbito do RET, com redução da alíquota efetiva para 1%, nos termos do § 6º do art. 4º da Lei nº 10.931/2004. A LC nº 227/2026, ao alterar o art. 485, inciso II, da LC nº 214/2025, estabeleceu que essas incorporações poderão recolher IBS e CBS em montante equivalente a 0,53% (cinquenta e três centésimos por cento) da receita mensal recebida, instituindo regime ainda mais favorecido de tributação do consumo e reforçando o caráter extrafiscal da política habitacional e a função social da tributação.

A LC nº 227/2026 reconhece, assim, que os empreendimentos imobiliários estruturados sob o patrimônio de afetação e o RET possuem lógica econômico-jurídica própria, contratos de longo prazo, modelagem financeira fechada e forte dependência de previsibilidade tributária. Nesse contexto, o art. 485 da LC nº 214/2025 cria um regime especial de transição que assegura que tais incorporações não sejam abruptamente inseridas no novo sistema do IBS e da CBS, preservando a estabilidade dos projetos, a segurança dos adquirentes e o equilíbrio econômico-financeiro dos empreendimentos, configurando-se como um dos dispositivos mais relevantes da reforma tributária para o setor imobiliário, tanto sob a perspectiva fiscal quanto sob o enfoque da segurança jurídica e da política habitacional.

O NMAA conta com equipe especializada em tributação do consumo, renda e patrimônio, e acompanha de forma próxima os desdobramentos normativos e jurisprudenciais relacionados à reforma tributária. Estamos à disposição para assessorar nossos clientes na avaliação dos impactos da nova regra e na definição da estratégia mais adequada, seja preventiva, seja contenciosa.

Compartilhe: