Na data de ontem (24/02/2022), a Primeira Seção do STJ julgou o Recurso Especial 1.937.821, de autoria da Municipalidade de São Paulo, em sede de IRDR (Incidentes de Resolução de Demandas Repetitivas), oriundo do Tribunal de Justiça de São Paulo e afetado no Tema 1113, para definir qual a efetiva base de cálculo do ITBI.

Na ocasião, o Ministro Gurgel de Faria, relator do caso, fixou entendimento de que a base de cálculo do ITBI não está vinculada ao do IPTU, haja vista que a previsão legal dos fatos geradores de ambos e, por decorrência, os critérios que os orientam, são distintas. Isso porque, enquanto o valor do IPTU considera apenas presunções relativas e pautadas nos critérios definidos na planta genérica de valores, o valor venal do ITBI leva em consideração os aspectos reais do imóvel, de conhecimento exclusivamente das partes envolvidas no negócio jurídico de transmissão de propriedade, e que refletirão o real valor de mercado.

Do mesmo modo, entendeu pela impossibilidade da utilização de valor venal de referência previamente estabelecido pela Municipalidade, haja vista que tal procedimento colide com os tipos de lançamento autorizados para fins de constituição do ITBI, quais sejam: por declaração ou por homologação.

No primeiro, o contribuinte, com base no princípio da boa-fé, declara o valor venal de mercado do imóvel considerando os aspectos específicos deste (que pode ser distinto daquele considerado para fins de IPTU como acima mencionado), ressalvado o direito do Município instaurar procedimento administrativo para afastar a referida presunção relativa, oportunizando ao contribuinte o devido contraditório.

Na segunda hipótese, o contribuinte constitui o crédito e realiza o pagamento, sujeitando-se a posterior homologação do Fisco Municipal, dentro do prazo decadencial de 5 anos. Caso o Município não concorde com o valor recolhido, deve este realizar o devido lançamento complementar e instaurar o devido contraditório administrativo, oportunizando ao contribuinte impugnar referido lançamento.

Ademais, reforçou que a adoção do valor venal de referência, previamente estabelecido pelo Município, caracteriza arbitramento a revelia das previsões do artigo 148 do CTN, haja vista que imputa má-fé ao contribuinte antes mesmo deste realizar qualquer declaração ou pagamento prévio, arbitra um valor médio e exige-o, de plano, tolhendo o direito do contribuinte ao devido processo legal com o assegurado contraditório em sede de procedimento administrativo.

Com essa conclusão foi dado parcial provimento ao Recurso Especial do Município para determinar que o valor venal do ITBI não está vinculado ao IPTU, mas que também não pode a Prefeitura de São Paulo, ainda que previsto em sua lei local, arbitrar o valor venal de referência como base de cálculo, prevalecendo a presunção de boa-fé do contribuinte ao declarar o valor venal condizente ao valor de mercado, e em caso de discordância do Município, submetendo o contribuinte ao devido processo administrativo.

O Colegiado acompanhou o relator em votação unânime e o acórdão deve ser disponibilizado em breve.

É importante frisar que, apesar de ser um recurso proposto pelo Município de São Paulo, por se tratar de decisão em sede de repetitivo, o referido entendimento é aplicável a todos os Municípios do território nacional.

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